西安樓市暗礁變多,2019年看好這個組合,以防萬一!

撰文=徐三刀

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PART1-混沌樓市,刺激政策

最近市場上關于2019年房價的判斷,已經沒有辦法分辨,本來預判“橫盤”,但遭遇政策“神補刀”,我們不得不謹慎看待2019!

網絡上有不少樓市恐慌“判斷”,關于2019年房價上漲的依據,大致有三方面原因,我們整理出來與大家分享一下(網絡流傳,不要全信):

其一,因為西安市要拆除城中村,2019年底前計劃實施63個城中村和25個棚戶區;2019年后計劃實施54個城中村和42個棚戶區。2019年是城改大年,租賃需求會短期內激增,導致租金上浮,租賃市場推動房價啟動。

其一,因為西安要大批量供應公租房,要求房企“5%無償移交+10%成本價轉讓”,大致算了一下,3500元/㎡建安成本+3000元/㎡車位成本+500-1000元/㎡裝修成本+無償移交,房企想要盈利,房價必須上調10%以上,否則一定虧本。

其三,因為新批建設用地要做裝修房,必須加上精裝房成本,按照1000-1500元/㎡裝標,也就是在毛坯基礎之上加上10-15%的成本。因為做精裝會導致工期延長8-10個月,10%裝修成本+10%資金成本,房價又要上調20%,否則一定虧本。

仔細來看,這三個說法似乎嚴絲合縫,有理有據。但有一點他們忘記了,對比以往,西安的房價已經很高了,即便是房價漲上去,又有多少人會去消費?

房價是未來估值,提前把以后的價值釋放出來,因此,價格越高越玄乎,你能相信灃東新城竟然已經出現1.9萬/平米的毛坯洋房了么?事實如此。不僅如此,高新區中大有人叫價七萬一平,如同天文數字。

關于西安樓市發展情況,購房者心里看的非常清楚,剛需客退潮之后,改善客戶也是被掏空,剩下遍地剛需客戶,如此夸張的房價,誰來接盤?

對于購房者而言,人們想要購買的是配套、產品、服務,不是泡沫,更不是子虛烏有的概念炒作。大水漫灌,退潮之后,才知道究竟誰在裸泳。

PART2-剛性配套,對應需求

從現在來看,主城區買房就是買配套,新開發區買房就是買預期,除此之外,都是瞎扯。而無論是配套,或是著眼未來,最關鍵的資源就三個:地鐵、學校、醫院!

目前,西安市已經貫通了四條地鐵線,地鐵2號線、地鐵1號線、地鐵3號線、地鐵4號線,貫穿西安市東西南北,縱橫交錯,將上百個樓盤串聯在一起,它們統一的名字叫做:地鐵房。

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這一類房產的抗跌能力十分強悍,漲幅也是一騎絕塵(開通前后,平均漲幅25%以上),不說西安,即便是上海樓市,當前房價能夠跌回2016年,但地鐵樓盤仍然是不動如山,價格夠堅挺。

無論是投資或是自住,這些盤都要重點關注。當然,“地鐵盤”并非唯一標準,我們重點推薦“地鐵+學校+醫院”,西安樓市有一個圈一個!

PART3-緊抓稀缺,頭部資源

對于西安學校資源認知,要一分為二,西安市雖然高等教育資源豐富,但基礎教育一直比較匱乏,每年都有因為教育資源稀缺,導致各種維權。

2018年9月19日,房管局、教育局、工商局三局聯合突擊發布文件,西安要對“學區房”“學位房”下手開刀,西安市禁止學位房、學區房,從文件下發開始,西安市就不再有學位房、學區房,一切教育資源統歸官方劃分。

盡管已經沒有了學區房、學位房,這不妨礙我們將學校資源統計出來,與大家分享,當然也僅限于分享:

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教育資源對于任何時代、任何城市來說,都是稀缺之物,小到五六線城市,大到核心一線城市,教育始終有缺口,不會出現過剩。沒有哪個城市的教育資源多到泛濫,西安自然也不例外。

例如北京,教育資源全國最強,教育保障力度全國最大,但實驗二小學區房46.2萬元/平米,還是一套雜草叢生的老破小,你覺得北京的教育資源會比西安少么?為什么學區房價格會如此高?建議看一下《虎媽貓爸》這部電視劇,為了謀求一個上學名額,一家人被折磨到精神破碎。

西安基礎教育資源稀缺,但并不是沒有,如果能用一套房子解決的問題(準確來說,不是一套房,只是“首付+月供”),為什么要賭上孩子一輩子?

PART4-剝繭抽絲,避免填坑

不管明年市場究竟是一飛沖天,還是一擼到底,有一個現實是改變不了的,重要資源會越來越稀缺!

重磅生活配套,如地鐵、學校、醫院,進入2019年,只會越來越稀缺,價格會越來驚悚,即便是房價下挫,對它們的影響也是微乎其微。

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