融創、建工再拿地!清涼寺69畝9.16億,樓面地7096元/㎡!

12月24日,土拍市場再成交2宗土地,共計81畝,成交總價10.8億元,分別由綠地控股的西安建工和融創摘得。臨近年關,品牌房企再發力,綠地控股的西安建工溢價1.4億元拍得清涼寺69畝住宅地塊,融創起始價拍得壹號院西側12畝住宅地塊。—— 壹 ——融創以起始價拍得西安壹號院西側12畝住宅地塊,基本情況如下:

地籍編號XC3-4-17-8:位于新城區華清西路以南、金花北路以西。凈用地面積8200.62㎡(折合12.301畝,不含代征道路5.37畝、代征綠地1.105畝),規劃性質為住宅用地,容積率不大于2.8,建筑密度不大于20%,綠地率不小于35%,出讓70年。項目內實物配建租賃型保障房面積不少于1125㎡。

該地塊由融創旗下西安胤博置業有限公司以起始價16515萬元競得,折合畝單價1343萬元/畝,樓面地價7196元/㎡。

從地塊所在位置看,應為融創西安壹號院項目補拿地。—— 貳 ——西安建工以91600萬元拍得清涼寺69畝住宅地塊,地基本情況:

地籍編號宗地YT4-22-52:位于雁塔區清涼寺北路以南、東儀路以東、長興路以西、西部大道以北。凈用地面積46069.59㎡(折合69.104畝,不含代征道路24.3畝、代征綠地4.036畝)。

規劃用途為住宅、商服(共用宗),容積率不大于2.8,建筑密度不大于25%,綠地率不小于35%。其中住宅用地44285.05平方米㎡(折合66.427畝)、商服用地1784.54㎡(折合2.677畝),住宅用地出讓70年、商服用地出讓40年。

根據土拍公告,該宗地內須配建一所公辦幼兒園,占地面積5150㎡,建筑面積5150㎡(12班)。另需配建租賃型保障房面積不少于5792㎡。

據悉,該宗土地有西安建工(綠地控股)、龍湖等4家企業參與競拍,最終由綠地控股公司西安建工勝航置業有限責任公司以91600萬元競得。起始價為77600萬元,溢價率18%,折合畝單價1326萬元/畝,樓面地價7096元/㎡。

從地塊所在位置看,最大的亮點就是清涼山森林公園,一路之隔的是高等學府西安歐亞學院。區域交通比較便利,臨近地鐵2號線,有南三環、雁環中路、西部大道、電子正街、東儀路易吉長安南路等主干道路,還有西安城南客運站以及連霍高速的加持,無論通達全城還是聯通其他城市都是很便捷的。

目前來看,區域屬于發展期,比較缺乏商業氛圍,主要是電子城商圈和電視塔商圈,以及周邊小區的底商。從當前區域在售樓盤看,龍湖紫宸(高層14000元/㎡)、清涼山居(新推待定)、中環國際城(新推待定)。那么疑問來了,按照地塊所在位置、樓面價達到7096元/㎡、容積率最低2.8,將到底會做什么產品呢?據悉,西安建工已由綠地控股51%的股權,且清涼山森林公園就是由西安建工修建的,所以,西安建工所開發的清涼山居項目是公園內唯一的住宅,所以才會調侃:西安建工把清涼山公園里的地幾乎包圓了!其實也并不意外。

依照清涼山居項目,該項目容積率1.4,產品規劃高層+疊墅,主打疊墅產品。據此判斷,正常情況下,按照容積率不大于2.8,預計后期產品規劃將會以高層+洋房/小高層的組合形式,從項目所在位置,毗鄰清涼寺公園等生態休閑優勢,品質不會差,按照7096元/㎡的樓面地價,預估后期高層1.4-1.5萬元左右。

—— 叁 ——

2018下半年以來,西安土地成交從西咸新區、高陵、臨潼等近郊區域逐漸扳回到西安主城區,主城區加大供應,從近期成交的大興新區宗地、東二環煤機廠地塊、青龍寺監獄地塊及青龍路南側地塊,到今日成交的清涼寺地塊,我們可以發現:

樓市下行階段,房企拿地比較謹慎,外圍土地市場降溫,而主城區分散在成熟區域的閑置土地不斷上市交易,來年將增加主城區供貨。但是從所成交地塊的樓面價看,可以預測的是,這批項目入市的房價將在2萬元上下,在一定程度上將拉升西安主城區的成交均價,造成房價攀升的虛象。

從產品分析預測,該批土地所開發產品,在容積率、樓面地價等相關因素下,必然會輔以相應的品質做支撐,比如改善型大平層、洋房,以及產品附加值點的增多,科技含量的提高等,做到產品的升級,為主城區樓市再添新活力。

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